- 1 Classement des meilleures expert-comptable LMNP
- 2 LMNP : Un comptable est-il obligatoire ?
- 3 Dans quel cas faire appel à un comptable pour ma LMNP ?
- 4 Quel est le tarif d’un comptable LMNP ?
- 5 Comment choisir son comptable LMNP ?
- 6 Pourquoi faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier ?
- 7 LMNP : Comptable en ligne ou expert-comptable ?
- 8 Payer moins cher votre comptable LMNP grâce à un OGA
- 9 Vos obligations comptables en LMNP
- 10 Vos obligations fiscales en LMNP
- 11 Comment faire sa déclaration LMNP seule ?
- 12 Comment ne pas payer d’impôt en LMNP ?
Classement des meilleures expert-comptable LMNP
Place | Comptable | Spécialiste immobilier | Services | Point fort | Tarif par an | Note Google | Site |
1 | Nopillo | Oui | ➡️Immatriculation ➡️Gestion comptable ➡️Gestion locative | ✅Digitalisé ✅Propose une gamme de services complets | 216€ | 4,9/5 | Cliquez ici |
2 | JD2M | Oui | ➡️Immatriculation ➡️Gestion comptable | ✅Simple à utiliser ✅Leader depuis plusieurs années | 130€ | 4,8/5 | Cliquez ici |
3 | Amarris immo | Oui | ➡️Immatriculation ➡️Établissement des comptes | ✅Cabinet d’expertise comptable ✅Offre Solo pas cher | Dès 90€ | 4,5/5 | Cliquez ici |
4 | Decla | Oui | ➡️Immatriculation ➡️Gestion comptable | ✅Digitalisé ✅Très simple à utiliser | 189€ | 4,8/5 | Cliquez ici |
LMNP : Un comptable est-il obligatoire ?
Un comptable n’est pas obligatoire pour votre LMNP. Il est cependant fortement recommandé afin d’éviter de faire des erreurs sur votre déclaration.
En effet, il existe 2 régimes fiscaux en location meublé :
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel
Régime micro-BIC : le recours un comptable n’est pas nécessaire
Si vous optez pour le régime du micro, vous n’avez pas de comptabilité à effectuer.
Il vous suffit de reporter le montant de vos loyers sur votre déclaration d’impôt personnelle : la case 5ND de la déclaration 2042-C-PRO.
La loi de finance de 2024 à modifier le taux des abattements applicables sur vos loyers issus de la location meublée non professionnelle.
Voici le taux des abattements :
- 30% : pour les meublés de tourismes non classés en zone tendue (avec un plafonds de recette à 15.000€)
- 50% : pour les locations meublées longue durée (avec un plafonds de recette à 77.700€)
- 71% à 92% : pour les meublés de tourismes classés (avec un plafonds de recette à 188.700€)
LMNP au réel : le recours un comptable est recommandé
Si vous optez pour le régime réel, la tenue d’une comptabilité est obligatoire.
Bien que le recours à un comptable soit facultatif, il est vivement conseillé de faire appel à ces services.
En effet l’expert-comptable vous permettra de :
- Gagner du temps lors de vos déclaration
- Vous assurer que votre liasse fiscale soit correcte
- D’obtenir des conseils en matières fiscales précieux pour vos investissements immobiliers
Dans quel cas faire appel à un comptable pour ma LMNP ?
Il est judicieux de faire appel à un expert-comptable pour lui confier la comptabilité de votre LMNP dans les cas suivants :
- Vous avez optez pour le régime réel
- Vous faites de la location courte durée (type Airbnb, Booking…)
- Vous êtes soumis à la TVA (par exemple si vous proposez des services types hôtellerie)
- Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP)
- Vous faites l’objet d’un contrôle fiscal sur votre bilan de loueur en meublé
- Vous êtes en indivision
- Vous faites de la location meublée d’un bien faisant l’objet d’un démembrement de propriété (usufruit)
Quel est le tarif d’un comptable LMNP ?
Les tarifs varient en fonction de plusieurs critères, tels que :
- La spécialisation dans la fiscalité immobilière
- L’accès à un conseiller dédié
- La disponibilité par téléphone, mail ou visio-conférence
En moyenne, le tarif d’un comptable LMNP se situe entre 500€ et 900€TTC. Ce tarif peut être réduit grâce à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.
Comment choisir son comptable LMNP ?
Bien choisir son expert-comptable est primordial pour vous garantir une comptabilité correcte et avoir les bons conseils pour investir dans l’immobilier.
Pour choisir son comptable LMNP, voici nos conseils :
- Demander conseil à d’autres investisseurs immobiliers
- Regardez les avis du comptable (Google, Trustpilot…)
- Testez ses connaissances en fiscalité immobilière (calcul des amortissements, des plus values…)
- Préférez un comptable spécialisé dans l’immobilier
Pourquoi faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier ?
Il existe plus de 20 000 experts-comptables en France, chacun dispose d’une spécialisation.
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez vous entourer de professionnels de l’immobilier (notaire, agent immobilier…).
De ce fait, nous vous conseillons de faire appel à un comptable qui a choisi de se spécialiser dans l’immobilier. Il pour ainsi vous accompagner et vous conseiller sur le long terme.
LMNP : Comptable en ligne ou expert-comptable ?
Lorsque vous recherchez votre comptable LMNP, vous remarquez qu’il en existe 2 types : le comptable en ligne ou l’expert-comptable.
Mais à qui faire confiance ? Voici les avantages et les inconvénients de chacun :
Pour un comptable en ligne :
- Avantage : Prix moins élevés
- Inconvénient : Moins de conseils et de suivis
Pour un expert-comptable :
- Avantage : Comptable dédié et conseil avisé
- Inconvénient : Prix plus élevés
En conclusion, le choix dépendra de vos besoins.
Si vous cherchez juste un prestataire pour effectuer votre bilan, choisissez un comptable en ligne. Si vous avez besoin d’un réel accompagnement et de conseils personnalisés, préférez un expert-comptable.
Payer moins cher votre comptable LMNP grâce à un OGA
Un Organisme de Gestion Agréé (OGA) a pour mission de faire de la prévention fiscale. Autrement dit, il va chercher à détecter et prévenir de potentielles erreurs fiscales dans vos comptes fiscaux.
En tant que LMNP, vous pouvez adhérer à un OGA ou CGA.
Au niveau du prix, un OGA vous coûtera entre 100€ et 200€TTC chaque année.
En échange de cette adhésion, vous obtenez une réduction d’impôt pour frais de comptabilité des ⅔ de vos frais de comptabilité.
Cette réduction d’impôt est plafonnée à 915€ par an.
Exemple : Martin est loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il a fait appel à Monsieur Dufour, expert-comptable pour effectuer son bilan de location meublée. Ce dernier lui à conseiller d’adhérer au CGA de l’Est.
Son expert comptable lui facture 800€TTC chaque année et Le CGA 100€TTC.
Au total, ses frais de comptabilité s’élèvent à 900€TTC.
Mais grâce à son adhésion au CGA, il a obtenu une réduction d’impôt pour frais de comptabilité de 600€ (Les ⅔ de 900€).
Vos obligations comptables en LMNP
Vos obligations comptables varient selon votre régime fiscal, le micro BIC ou le régime réel.
Vos obligations comptables au régime micro BIC
Vous n’avez aucune obligation comptable car l’administration fiscale calcul votre résultat imposable en appliquant un abattement sur les loyers perçus.
Vos obligations comptables au régime réel LMNP
Vous avez des obligations comptables plus importantes comme la production :
- d’un bilan
- d’un compte de résultat
- d’un registre des immobilisations et des amortissements pratiqués
Attention ! Il est également obligatoire de produire un FEC (fichier des écritures comptables) en cas de contrôle par le fisc.
Vous encourez 5000€ d’amende par exercice non conforme en cas de non présentation du FEC lors d’un contrôle fiscal.
Oubliez la comptabilité sur Excel !
Vos obligations fiscales en LMNP
Encore une fois, les obligations sont différentes selon votre régime fiscal : le micro BIC ou le régime réel.
Les obligations fiscales au régime micro BIC
Vos obligations fiscales sont assez limitées.
Vous n’avez qu’à reporter le montant de vos loyers encaissés dans la déclaration 2042 c pro.
Par exemple, si vous faites de la location meublée longue durée classique, reportez ce montant dans les cases 5ND ou 5OD ou 5PD.
Les obligations fiscales au régime réel LMNP
Vous avez l’obligation de déposer un formulaire n°2031 à l’administration fiscale chaque année.
Cette liasse fiscale n°2031 comprend notamment :
- un bilan simplifié (annexe n° 2033-A)
- un compte de résultat simplifié (annexe n° 2033-B)
- un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values (annexe n° 2033-C)
- un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables (annexe n° 2033-D)
Fasse à la complexité et au risque d’erreur important, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialiste du sujet.
Comment faire sa déclaration LMNP seule ?
Si vous ne souhaitez pas faire appel à un expert-comptable, vous pouvez faire le choix de tenir seule votre comptabilité.
Dans ce cas vous avez 2 solutions :
- Utiliser une plateforme en ligne pour remplir votre déclaration n°2031
- Vous procurer un logiciel de comptabilité et remplir la déclaration N°2031
Cette solution peut vous permettre d’économiser de 100€ à 500€ par an.
Par contre, vous vous exposez à de lourdes conséquences fiscales en cas de contrôle de l’administration fiscale. Par exemple, si vous avez mal calculé vos amortissements, le fisc peut remettre en question la déductibilité de cette charge et ainsi vous rendre imposable.
Comment ne pas payer d’impôt en LMNP ?
Voici quelques pistes pour ne pas payer d’impôt en LMNP :
- Choisissez le régime réel plutôt que le micro
- Optimisez le calcul de la dotation aux amortissements
- Pensez à prendre en compte dans votre bilan au réel toutes les charges à déduire
- Déduisez en charge les frais engagés pour vos déplacements