SARL de famille : les avantages et inconvénients en 2025

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en famille ? La SARL de famille, réputée pour ses nombreux avantages fiscaux est sans doute une option intéressante pour vous. 

Cependant, il existe de nombreux facteurs à prendre en compte pour savoir si la SARL de famille est un véhicule juridique propice pour votre investissement. 

Cet article détaillera les spécificités, les avantages, ainsi que les inconvénients de la SARL de famille. Cela vous aidera à déterminer si la SARL de famille répond efficacement à vos besoins et objectifs patrimoniaux. 

Les avantages de la SARL de famille

La SARL de famille se distingue de la SARL classique par ses nombreux avantages, notamment sur les plans fiscal, juridique et patrimonial. 

Régime fiscal avantageux : la LMNP

Un des atouts majeurs de la SARL de famille est la possibilité pour les associés d’opter à l’impôt sur le revenu (IR) et ainsi bénéficier du régime fiscal de la location meublée

Il existe 2 régimes fiscaux de location meublée : 

  • La location meublée non professionnelle (LMNP)
  • La location meublée professionnelle (LMP)

Ainsi, la location meublée présente des avantages fiscaux indéniables pour votre investissement immobilier : 

  1. Lors de la détention du bien : Vous pouvez réduire la base imposable de votre résultat grâce à la déduction d’un amortissement. De plus, si vous êtes LMP, vous pouvez imputer la perte sur vos revenus globaux et ainsi réduire votre imposition sur vos revenus personnels
  2. Lors de la revente : Vous bénéficiez des régimes d’exonération de la plus-value. En LMNP, vous bénéficiez d’une exonération totale au bout de 30 ans. En LMP, vous bénéficiez d’une exonération sur une partie de la plus value si vos loyers sont inférieurs à 90.000€ et si vous exercez votre activité depuis plus de 5 ans. 

Optimiser la transmission du patrimoine grâce au démembrement de propriété  

L’autre avantage de la SARL de famille est l’optimisation de la fiscalité lors de la succession. En effet, grâce au mécanisme de démembrement de propriété, vous pouvez permettre à vos héritiers d’échapper totalement aux droits de succession

Voici les différentes étapes pour optimiser la transmission des parts de la SARL de famille : 

  1. Constituer la SARL : Les associés doivent créer la SARL en respectant les formalités légales (rédaction des statuts, publicité légale, dépôt au greffe…) 
  2. Acheter le bien immobilier : Une fois la SARL créée, elle peut acheter un bien immobilier. Le bien peut être acheté avec crédit ou sans crédit. Dans ce deuxième cas, les associés apporteront les fonds dans leur compte courant d’associé. 
  3. Démembrer la propriété des parts sociales : Après l’acquisition, les associés vont faire appel à un notaire pour démembrer la propriété des parts de la SARL. Le/les parents conservent l’usufruit et le/les enfants auront la nu-propriété. Cette opération doit être faite au plus vite car au début de l’investissement, les parts de la SARL de famille n’ont pas ou peu de valeur. Ainsi, les droits à payer seront faibles. 

Protection du patrimoine personnel des associés

Contrairement à la SCI, la SARL de famille protège le patrimoine personnel des associés, qui ne sont responsables des dettes de l’entreprise qu’à concurrence de leurs apports. Cette protection limite leur risque financier en cas de difficultés. 

Les inconvénients de la SARL de famille

Opter pour une SARL de famille n’est pas sans conséquences. Il existe plusieurs inconvénients à prendre en compte avant de se décider. 

L’assujettissement automatique du gérant à la sécurité sociale des indépendants

Dans une SARL de famille, le/les gérants sont obligés de s’affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI). Cette affiliation n’est pas sans conséquence financière. 

En effet, ils devront cotiser auprès de l’URSSAF chaque année. 

Voici comment sont calculer les cotisations en SARL de famille : 

  • En cas de bénéfice : le gérant paie des cotisations sociales d’environ 40% sur sa quote part de bénéfice. Par exemple, s’il à 10.000€ de quote part de bénéfice, les cotisations s’élèvent à environ 4000€. 
  • En cas de déficit : le gérant verse le minimum de cotisation sociale c’est à dire environ 1200€ par an.

Ainsi, même en cas de déficit, une imposition est à prévoir en SARL de famille. Sur une période de 20 ans, ces cotisations peuvent représenter plus de 24.000€. Ainsi, il faudra comparer si l’économie d’impôt réalisée par la SARL de famille est supérieure à ce montant. 

Des frais de création et maintenance de la société plus élevée

La création d’une SARL de famille entraîne un coût, ce qui n’est pas le cas lorsque vous investissez en nom propre. Il faut ainsi prévoir des frais de greffe, de publicité légale mais aussi des honoraires de rédaction des statuts de la société (souvent fait par un expert-comptable). 

Ensuite, la maintenance annuelle comprenant la tenue de la comptabilité et la réalisation du procès-verbal d’assemblée générale à un coût. Il faut ainsi compter environ 1500€ par an pour remplir vos obligations comptables et juridiques annuelles. 

Le risque de changement de régime fiscal

L’un des principaux risques est le changement de régime fiscal. En effet, pour bénéficier du régime de l’IR, la SARL de famille doit être constituée de membres d’une même famille. 

Dès lors que ces conditions de ne sont remplis (en cas de décès par exemple), il y a sortie du régime fiscal des sociétés de personnes et donc en principe cessation d’entreprise au sens de l’article 202 ter du CGI entraînant : 

  • Une imposition immédiate des résultats d’exploitation de l’exercice en cours
  • Une imposition immédiate des bénéfices en sursis d’imposition, des plus-values latentes

Restrictions sur les associés et activités

Un des principaux inconvénients concerne les limites imposées sur le choix des associés et des activités. Seuls les membres de la même famille, liés par le sang ou par alliance, peuvent constituer une SARL de famille.

Cette condition restreint l’arrivée de nouveaux partenaires extérieurs à la famille et exclut certaines activités, notamment les professions libérales réglementées (telles que avocat, médecin, expert-comptable) ainsi que les activités agricoles.

Quand envisager de créer une SARL de famille ?

La création d’une SARL de famille peut être intéressante dans plusieurs cas (non-exhaustif) : 

  • Vous souhaitez investir en famille 
  • Vous bénéficiez d’un cadre familiale stable (absence de conflit)
  • Vous souhaitez transmettre du patrimoine à moindre coût fiscal
  • Vous souhaitez optimiser l’imposition de la plus-value grâce au régime de la location meublée 

Dans tous les cas, nous vous recommandons fortement de faire appel à un expert-comptable spécialisé pour faire le meilleur choix avant d’investir.

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