Transformation d’une SCI en SARL de famille : Guide complet

La décision de transformer une société civile immobilière (SCI) en société à responsabilité limitée (SARL) de famille peut répondre à divers objectifs, qu’ils soient fiscaux, organisationnels ou même familiaux. Comprendre les mécanismes et les étapes nécessaires pour cette transformation peut faciliter le processus. Cet article aborde en détail ces étapes en mettant en lumière les aspects juridiques, fiscaux et pratiques pertinents.

Pourquoi transformer une SCI en SARL de famille ? 

Optimisation fiscale

Une SCI  peut être imposée de 2 façons : 

  • À l’impôt sur les sociétés
  • À l’impôt sur le revenu

Si elle est imposée à l’impôt sur les sociétés, la transformation en SARL de famille aura des conséquences fiscales lourdes suite au changement de régime fiscal (voir infra). 

Cependant, si elle est imposée à l’impôt sur le revenu, la transformation peut avoir un intérêt fiscal. En effet, en transformant la SCI en SARL de famille, il devient possible de profiter d’un régime fiscal plus avantageux, comme la location meublée non professionnelle (LMNP). 

Ainsi, elle pourra bénéficier d’une fiscalité faible de la détention du bien immobilier et également lors de la revente

Limiter la responsabilité des associés 

Contrairement à une SCI où la responsabilité des associés est illimitée, une SARL de famille permet de limiter la responsabilité des associés à leur apport. De ce fait, en cas de conflit avec un créancier de la société (banque, fournisseur…), ces derniers ne pourront pas engager la responsabilité personnelle des associés de la SARL familiale pour obtenir paiement de leur dû. 

Exercer une activité commerciale

La transformation en SARL de famille permet d’exercer une activité commerciale, ce qui n’est pas le cas de la SCI. En effet, comme son nom l’indique, la société civile immobilière à avant tout un objet civil. Ainsi, la transformation en SARL permettra d’étendre l’objet social de la SARL pour bénéficier de plus d’opportunités commerciales. 

Les étapes de la transformation d’une SCI en SARL de famille

Consultation des associés

Avant toute chose, il convient de consulter les associés de la SCI afin d’obtenir leur accord concernant la transformation. Cette étape débute généralement par une assemblée générale extraordinaire (AGE), durant laquelle la proposition de transformation est discutée. En vertu de l’article 1836 du Code civil, cette décision requiert une unanimité sauf stipulation contraire prévue au sein des statuts de la SCI.

Modification des statuts

Le changement d’une SCI en SARL de famille implique une refonte complète des statuts de la société. Ces nouveaux statuts doivent refléter toutes les spécificités d’une SARL : nombre de parts détenues par chaque associé, désignation du gérant, modalités de prise de décision. 

Ainsi, les articles essentiels à changer dans les statuts portent sur :

  • La forme sociale
  • La dénomination sociale
  • L’objet social précisant l’activité commerciale de la SARL
  • Les conditions de cession des parts

Nomination du gérant

Le choix d’un gérant est crucial dans une SARL de famille car cette personne sera responsable de la gestion quotidienne de la société. Le gérant doit être choisi parmi les associés conformément aux nouvelles dispositions statutaires. Son rôle et ses prérogatives doivent être clairement définis dans les statuts. 

Formalités légales et administratives

Une fois les décisions collectives prises et les statuts révisés, diverses formalités administratives doivent être remplies. Il s’agit notamment de :

  1. Déposer un dossier complet auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS) incluant notamment un formulaire M2
  2. Publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales
  3. Mettre à jour les informations auprès des administrations concernées (service des impôts, URSSAF, etc.)

Les conséquences fiscales et sociales de la transformation

Les impacts fiscaux

Il convient de distinguer 2 situations différentes : la SCI est soumise à l’impôt société (IS) ou la SCI est soumis à l’impôt sur les revenus (IR)

Si la SCI est soumis à l’impôt société (IS)

La transformation de la SCI à l’IS à la SARL de famille entraînera un changement de régime fiscal

En effet, une SARL de famille est forcément imposée à l’impôt sur les revenus pour bénéficier du régime avantageux de la LMNP. De ce fait, le changement de l’impôt société vers l’impôt sur les revenus est automatique. 

Un changement de régime fiscal aura les mêmes effets qu’une cessation d’activité. Dès lors les bénéfices réalisés l’année de la transformation ainsi que les bénéfices en sursis d’imposition (provisions et plus-values latentes) sont immédiatement imposables

Ce changement n’est pas à prendre à la légère, c’est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable spécialisé pour en appréhender les conséquences. 

Si la SCI est soumis à l’impôt sur les revenus (IR)

Dans ce cas, aucun changement de régime fiscal n’est à prévoir

Cependant, il faudra garder à l’idée que pour bénéficier des avantages fiscaux de la SARL de famille, le logement loué devra être meublé. 

Ainsi, le logement devra comporter un certain nombre de meuble (voir ici)

Les impacts sociaux

La transformation d’une SCI vers une SARL implique des conséquences sociales pour le dirigeant

Dans une SCI, le dirigeant n’est pas soumis à un régime social obligatoire. Ainsi, tant qu’il n’est pas rémunéré, il n’est pas tenu de s’affilier à un organisme social ni à verser des cotisations sociales annuelles. 

Dans une SARL de famille, le dirigeant est tenu de s’affilier auprès de la sécurité sociale des indépendants et payer ses cotisations sociales chaque année. Ces dernières sont calculées sur le bénéfice réalisé par la SARL, avec un minimum à verser chaque année d’environ 1200€. 

Transformation d’une SCI en SARL de famille : Avantages et inconvénients 

Avantages de la SARL de famille

La SARL de famille présente plusieurs avantages distincts face à une SCI :

  • Un régime fiscale de la location meublée (LMNP et LMP) plus avantageux 
  • Responsabilité limitée aux apports en numéraire et/ou nature
  • Facilité de transmission familiale et successorale

Inconvénients pouvant exister

Toutefois, quelques inconvénients inhérents existent aussi avec la transformation :

  • Des coûts de transformation sont à prévoir 
  • Des conséquences fiscales lourde en cas de changement de régime fiscal

Tableau comparatif entre SARL familiale et SCI : quelles différences ?

CaractéristiquesSCISARL de famille
Objet de la sociétéDoit être principalement civile et en lien avec l’immobilierPeut-être plus large : commercial, industriel, artisanal…
Responsabilité des associésIllimitée, les associés sont personnellement responsables des dettes socialesLimitée aux apports des associés
Régime fiscal2 régimes fiscaux possibles : 
-> Impôt sur les revenus (IR)
-> Sur option, l’impôt sur les sociétés (IS)
Les 2 régimes fiscaux sont possibles (IR et IS). 
Cependant, le but d’une SARL de famille est d’opter à l’IR pour bénéficier du statut du LMNP ou LMP
Imposition des plus-valuesDépend du régime fiscal : 
-> Régime IR : règles des plus-values des particuliers 
-> Régime IS : règles des plus-values des professionnels 
Dépend du statut de loueur en meublé : 
-> LMNP : règles des plus-values des particuliers
-> LMP : règles des plus-values des professionnels  avec dispositifs d’exonérations possibles
Obligations comptablesTenir une comptabilité et être capable de fournir un FEC (fichier des écritures comptables)Tenir une comptabilité et être capable de fournir un FEC (fichier des écritures comptables)
Obligations fiscalesObligation de transmettre une liasse fiscale chaque année : 
-> Régime IR : imprimé n°2072
-> Régime IS : imprimé N°2065
Obligation de transmettre une liasse fiscale chaque année : imprimé n°2031
Obligations juridiquesRédiger un procès verbal d’assemblée général (sans dépôt obligatoire au greffe)Rédiger un procès verbal d’assemblée général (avec dépôt obligatoire au greffe) et dépôt des comptes annuels
Optimisation des droits de successionsPossibilité de pratiquer le démembrement de propriété pour être exonéré des droits de successionPossibilité de pratiquer le démembrement de propriété pour être exonéré des droits de succession

FAQ 

Est-il possible de transformer une SCI en SARL familiale ?

Oui ! Les associés peuvent décider de transformer une SCI en SARL de famille. Cela entraîne cependant de nombreuses conséquences fiscales et juridiques. Notez également que cette transformation doit être faite uniquement si elle est opportune dans votre situation. 

Quel est le coût de la transformation d’une SCI en SARL ?

Le coût de la transformation d’une SCI en SARL est d’environ 500€ (195€ de frais de greffe, 170€ de frais d’annonce légale et 125€ de droits d’enregistrement). 

À cela s’ajoutent les honoraires pour la modification des statuts facturés par le notaire ou l’expert-comptable.

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