- 1 SARL de famille location meublée : ses spécificités
- 2 La fiscalité de la location meublée : LMNP et LMP
- 3 L’intégration de la location meublée dans une SARL de famille
- 4 Le cadre légal de la location meublée
- 5 Cas pratique : illustration de l’utilité de la SARL de famille pour la location meublée
- 6 Nos conseils pour bien débuter
La location meublée est un régime intéressant pour ceux qui cherchent à maximiser leurs revenus locatifs. Lorsqu’elle est combinée avec la structure juridique de la SARL de famille, cette activité peut offrir de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses bénéfices et inconvénients ? Nous vous expliquons tout dans cet article.
SARL de famille location meublée : ses spécificités
La Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille est une variante particulière de la SARL classique. Elle permet aux membres d’une même famille de gérer ensemble leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux.
Les conditions à remplir pour bénéficier du régime de la SARL de famille
Pour être éligible au statut de SARL de famille, toutes les parts sociales doivent être détenues par des personnes ayant des liens de parenté jusqu’au deuxième degré inclus (parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs).
Voici les cas dans lesquels vous pouvez créer Une SARL de famille :
- entre époux ou partenaires de PACS,
- entre un père et un ou plusieurs enfants,
- entre un père, ses enfants et leurs conjoints,
- entre deux époux et l’enfant du premier lit de l’un des époux,
- entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints,
- entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs,
- entre un beau-père et son gendre.
Si au cours de vie de la société, ces conditions ne sont plus remplies (en cas de décès, par exemple), les conséquences fiscales peuvent être lourdes. En effet, la société pourrait perdre l’avantage de la transparence fiscale et devenir assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Avantages de la SARL de famille
La SARL de famille offre divers avantages notables :
- Possibilité d’opter pour la transparence fiscale et ainsi soumettre les revenus locatifs au régime de l’impôt sur le revenu (régime LMNP ou LMP)
- Transmission facilitée entre les générations, grâce à des démembrements de parts sociales.
- Responsabilité limitée aux apports, protégeant ainsi le patrimoine personnel des associés.
- Gestion centralisée du patrimoine familial.
Inconvénients de la SARL de famille
Avant de créer une SARL de famille, il faut également considérer certains inconvénients potentiels :
- Formalités administratives et comptables plus complexes comparées à une gestion individuelle.
- Coût initial de constitution (statuts, publication légale).
- Obligation de tenir une assemblée générale annuelle, entraînant des frais supplémentaires.
- Assujettissement obligatoire du gérant de la SARL à la sécurité sociale des indépendants
La fiscalité de la location meublée : LMNP et LMP
La fiscalité des locations meublées diffère selon le statut que choisit le propriétaire. Il existe principalement deux régimes : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
SARL de famille et LMNP
Pour bénéficier du statut de LMNP, les conditions suivantes doivent être respectées :
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000€ par an.
- Elles ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Ce régime est extrêmement intéressant puisqu’il combine 2 avantages :
- réduire le résultat imposable grâce à la déduction d’un amortissement
- limiter le base imposable de la plus-value grâce à l’application du régime de plus value des particuliers.
SARL de famille et LMP
Un propriétaire est considéré comme LMP si :
- Les recettes annuelles dépassent 23 000 euros.
- Ces recettes représentent plus de la moitié des revenus professionnels totaux du foyer fiscal.
Le principal avantage du statut LMP est de pouvoir imputer des déficits issus de vos locations meublées sur le revenu global sans limite de montant.
L’intégration de la location meublée dans une SARL de famille
Insérer une activité de location meublée dans une SARL de famille peut offrir plusieurs avantages complémentaires.
Limiter l’imposition annuelle
Grâce au régime réel de la location meublée, le résultat imposable annuel se calcul en déduisant l’ensemble des charges afférentes à la location du bien ainsi qu’un amortissement.
Sécurisation du patrimoine
La structure juridique de la SARL de famille permet de sécuriser le patrimoine familial. La responsabilité des associés est limitée aux apports, protégeant ainsi leurs biens personnels en cas de difficultés financières.
Transmission facilitée
Un autre atout majeur concerne la transmission. La SARL de famille simplifie la distribution des parts sociales entre les héritiers, permettant ainsi une continuité rapide et efficace de la gestion du patrimoine.
Le cadre légal de la location meublée
La location meublée se caractérise par la mise à disposition d’un logement équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement en apportant seulement ses effets personnels. En France, ce type de location est strictement encadré par la loi et doit répondre à des critères spécifiques concernant le mobilier mis à disposition.
Critères d’équipement
Pour être qualifié de « meublé », un logement doit comporter au minimum les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture.
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher.
- Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur, et ustensiles de cuisine.
- Table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Cas pratique : illustration de l’utilité de la SARL de famille pour la location meublée
Prenons l’exemple des époux Martin :
- Ils sont propriétaires d’un immeuble locatif composé de cinq appartements meublés.
- Ils ont 2 enfants : Marion et Clément
- Ils ont acheté un bien à 900 000€ qui génère des revenus locatifs annuels de 30 000€
Ils ont choisi de créer une SARL de famille avec leurs 2 enfants pour les raisons suivantes :
- Bénéficier du régime LMNP
Grâce à la SARL de famille, ils pourront bénéficier du régime LMNP et ainsi ne pas payer d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant de nombreuses années grâce à l’amortissement.
De plus, lors de la revente du bien, le calcul de la plus value imposable se fera selon les règles du régime de la plus value des particuliers ce qui réduira l’impôt à payer.
- Assurer la transmission du patrimoine à moindre coût
Lors de l’acquisition du bien financé à crédit, les parts de la SARL de famille n’avaient aucune valeur.
De ce fait, ils ont pu démembrer la propriété des parts et ainsi :
- Donner la nu-propriété à leurs enfants : lors de leurs successions, les enfants n’auront aucun droit de succession à régler sur ce bien
- Conserver l’usufruit : ils continuent ainsi de jouir des loyers
Nos conseils pour bien débuter
Intégrer vos projets de location meublée dans une SARL de famille nécessite une préparation détaillée.
Nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier avant de faire votre choix.