Amortissement excédentaire LMNP : Tout comprendre

L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) est une stratégie prisée par beaucoup de Français cherchant à diversifier leurs sources de revenus tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. L’un des concepts clés pour comprendre l’intérêt de la LMNP est l’amortissement excédentaire. On vous explique tout dans cet article.

Le concept d’amortissement en LMNP

En quoi consiste l’amortissement ?

En termes simples, l’amortissement représente la dépréciation fiscale de votre bien au fil du temps. Dans le cadre du régime LMNP, il permet aux bailleurs de déduire cette perte de valeur de leurs revenus locatifs. Cette perte de valeur est seulement fiscale puisqu’en réalité, les biens immobiliers ont plutôt tendance à s’apprécier dans le temps. 

Comprendre le calcul de l’amortissement

Pour déterminer le montant de la dotation aux amortissements, le bien immobilier est décomposé en plusieurs composants, par exemple : 

  • La structure : 50 à  60% de la valeur du bien
  • La toiture : 10 à 20% de la valeur du bien
  • Le terrain : 10% à 40% de la valeur du bien

Ensuite, chaque composant à une durée de vie différente, par exemple : 

  • La structure : 30 à 80 ans
  • La toiture : 10 à 20 ans
  • Le terrain : non amortissable

Par exemple, on peut estimer l’amortissement d’un appartement acheté 100.000€ à environ 3000€ par an. Ainsi, 3000€ de charges pourront être déduites dans votre bilan de location meublée. 

L’amortissement excédentaire en LMNP : une notion essentielle

Définition de l’amortissement excédentaire

L’amortissement excédentaire en LMNP se définit comme la part de déficit induit par la déduction de l’amortissement. 

Prenons 2 exemples pour illustrer ces propos. 

Exemple 1 : Louis est propriétaire d’un bien qu’il loue en LMNP, voici les chiffres annuels de son investissement : 

  • Loyer : 10 000€
  • Charges : 8000€
  • Amortissement : 4000€

L’amortissement excédentaire est de : 10 000 – 8000 – 4000 = -2000€ (il est bien égale au déficit induit par la déduction de l’amortissement)

Exemple 2 : Élise est propriétaire d’un bien qu’elle loue en LMNP, voici les chiffres annuels de son investissement : 

  • Loyer : 10 000€
  • Charges : 3000€
  • Amortissement : 4000€

Il n’y a pas d’amortissement excédentaire puisque le bien d’Élise est bénéficiaire (+3000€ de bénéfice) 

Différences entre déficit LMNP et amortissement excédentaire

Contrairement au déficit LMNP, qui provient des charges “réelles” de propriété supérieures aux loyers perçus, l’amortissement excédentaire découle spécifiquement de l’excès des dotations aux amortissements (voir exemple de Louis)

Distinguer ces deux concepts est important, puisque leurs sorts sont bien différents. 

Le traitement fiscale de l’amortissement excédentaire en LMNP

L’amortissement excédentaire est reportable sans limité de temps

Contrairement à ce que vous pouvez penser, le déficit issu des amortissements excédentaires n’est pas perdu !

Ces amortissements sont reportables sans limite de temps

Pour suivre le montant de ces amortissements, votre expert-comptable doit l’inscrire dans une annexe de vos comptes LMNP. 

La différence de traitement fiscal avec le déficit LMNP

Le sort des déficits LMNP est différent de l’amortissement reportable en LMNP. 

En effet, le déficit LMNP est perdu s’il n’est pas utilité au bout de 10 ans

Pour connaître le montant de vos déficits LMNP reportable, rendez-vous dans l’imprimé 2042C pro de votre déclaration de revenu. Il est inscrit dans les cases 5GA à 5GI. 

Comment optimiser vos amortissements excédentaires ? 

Il existe une piste pour optimiser la gestion de vos déficits et de vos amortissements excédentaires. 

En effet, le plus grand risque serait de perdre une partie des déficits réalisés en LMNP : la perte fiscale peut représenter plus de 60% selon votre tranche marginale d’imposition !

De ce fait, vous devez être bien accompagné afin de limiter au plus le risque de perte de ce déficit. Cela passe par exemple par le choix entre le passage en charge ou en immobilisation des frais d’acquisition de l’appartement (frais de notaire et frais d’agence par exemple). 

Pour optimiser cela, nous vous recommandons de vous faire accompagné par un comptable spécialisé dans l’immobilier.

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